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VIAGER OCCUPÉ

Tout savoir sur le viager occupé

Le viager occupé permet au vendeur de percevoir une rente conséquente, tout en continuant à vivre chez lui. Ce contrat présente des avantages notables pour le vendeur comme pour l’acheteur. Sur ce guide, découvrez tout ce que vous devez savoir sur le viager occupé.

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Tout savoir sur le viager occupé

Le viager occupé permet au vendeur de percevoir une rente conséquente, tout en continuant à vivre chez lui. Ce contrat présente des avantages notables pour le vendeur comme pour l’acheteur. Sur ce guide, découvrez tout ce que vous devez savoir sur le viager occupé.

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La vente en viager, qu’est-ce que c’est ?

Le viager consiste, pour l’investisseur, à verser une rente au vendeur, jusqu’au décès de celui-ci. Toutefois, et il est important de le souligner, l’acquéreur récupère le bien au moment de sa libération. Par exemple lorsque le vendeur décide de s’installer dans un appartement plus adapté, en Résidence pour Séniors, ou rejoindre le foyer d’un membre de sa famille… À ce moment-là, l’acheteur devient plein propriétaire du bien, et peut en prendre possession pour l’habiter lui-même ou le louer.
Dans la plupart des cas, l’acheteur verse un bouquet au vendeur dès la signature de l’acte authentifié chez le Notaire. Son montant est variable et n’a pas aucun caractère obligatoire, il doit seulement répondre aux besoins du vendeur. Il peut l’utiliser pour rembourser un prêt, s’offrir un voyage ou aider financièrement un proche en faisant une donation manuelle, par exemple.

Le vendeur, qui reçoit la rente viagère, est appelé « crédirentier ». L’acquéreur, quant à lui, est nommé « débirentier ».

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Comment fonctionne le contrat de viager occupé ?

Le contrat de vente en viager occupé permet au vendeur de continuer à habiter dans son logement, tout en percevant une rente à vie. Il diffère du viager libre qui, pour sa part, permet à l’acheteur de s’installer immédiatement dans le logement ou de le louer à un tiers.

Il est très souvent écrit que ce n’est qu’après le décès du vendeur que l’acquéreur pourra occuper le bien. Cette information mérite quelques précisons. Oui, les rentes seront à verser jusqu’à l’espérance de vie di vendeur, mais l’acquéreur récupèrera le bien immobilier au moment de sa libération. En l’occurrence, lorsque le vendeur décidera de s’installer en résidence seniors, en maison de retraite ou se rapprocher géographiquement d’un proche.

DUH ou usufruit : comment choisir ?

La propriété d’un bien est séparée en trois droits :
– L’usus, qui correspond au droit d’utiliser le bien, pour mémo «l’user »
– Le fructus, qui donne le droit de louer le bien, pour s’en rappeler le « fruit » récolté du bien
– La nue-propriété, qui indique la possession du bien
L’ensemble étant la pleine propriété

Dans le cadre d’un viager occupé, la nue-propriété revient systématiquement à l’acheteur. En revanche, le vendeur peut choisir de conserver l’usufruit (usus et fructus) afin de pouvoir occuper ou louer son logement comme bon lui semble.
Mais la plupart du temps, le vendeur conserve seulement un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), qui lui permet d’habiter le bien sans le louer.
En effet, le viager avec usufruit est peu apprécié des investisseurs, puisque le bien pourrait être loué au moment du décès du crédirentier. Ainsi, l’acquéreur serait obligé d’attendre la fin du bail pour prendre possession de son logement. Vendre le bien avec un usufruit aura donc un impact sur le montant de la rente.

Retrouvez nos réponses aux idées reçues

Quels sont les avantages du viager occupé ?

Le viager occupé présente des avantages considérables, que ce soit pour le vendeur ou pour l’acquéreur.

  • Pour le vendeur : une rente viagère, un bouquet et une réelle sécurité

Vendre un logement en viager occupé comporte de nombreux atouts. Pour commencer, cette transaction permet de continuer à vivre chez soi, tout en percevant un important complément de revenus. Aussi, comme nous l’avons mentionné, l’acheteur verse également un bouquet au vendeur, qui constitue une somme importante.
Le viager occupé a l’avantage d’être une transaction sécurisée : dans le cas où l’investisseur cesse de payer les rentes viagères, le contrat pourra être rompu. Ainsi, le vendeur retrouvera la pleine propriété de son bien, sans qu’il ait besoin de rembourser les rentes précédemment versées.

  • Pour l’investisseur : un placement simple, qualitatif et socio-responsable

Le viager occupé présente également plusieurs avantages pour l’investisseur. En effet, avec ce type d’investissement, le débirentier n’a pas besoin de gérer le bien. C’est le crédirentier qui assure l’entretien du logement. De même, le paiement des charges courantes et de la taxe d’habitation revient à la personne qui habite, et donc au vendeur.
Acheter un logement en viager permet aussi d’investir dans un bien avec une faible somme de départ. Le bien étant vendu occupé, l’acquéreur bénéficiera d’une importante décote en compensation.
Enfin, il ne faut pas oublier la dimension socio-responsable de cet investissement, qui permet d’améliorer le quotidien d’une personne.

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Le viager occupé peut-il être transformé en viager libre ?

Dans le cadre d’un viager occupé, le propriétaire est parfaitement en droit de quitter son logement : c’est la libération anticipée du viager. Dans ce cas de figure, le contrat peut être transformé en viager libre, ce qui permettra à l’acquéreur d’occuper directement ou de louer le bien.
En contrepartie, les rentes viagères seront revalorisées et donc augmentées. Bien évidemment, la transformation du viager occupé en viager libre ne peut se faire qu’à l’initiative du vendeur. De même, cette décision ne peut pas être contestée par l’investisseur.
Notez également que la libération anticipée du viager est irréversible : une fois sa décision prise, le vendeur ne peut pas revenir en arrière. Le choix doit donc être murement réfléchi.

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