Le Bouquet - une option dans le contrat viager

 

 

 

Le bouquet est une somme au comptant versée le jour de l’acte authentique par l'investisseur. Contrairement aux idées reçues, il n’est absolument pas obligatoire et n’est pas inscrit dans le code civil.

Il apparaît comme un usage dans la transaction en viager et personne n'est en mesure de préciser sa date d’apparition.

Il faut savoir que les organismes bancaires n'accordent pas de crédit pour financer un bouquet. L'investisseur (le débirentier) doit posséder les liquidités nécessaires pour verser le jour de la vente, le bouquet, les honoraires d’agence et les frais de notaire. Ce sont les garanties légitimes (privilège de vendeur avec clause résolutoire) accordées au vendeur qui bloquent l'accès au crédit. Le Crédirentier est ainsi en premier rang, le banquier ne pourra donc jamais prendre de garantie sur le bien vendu en cas d'impayé.


Plus le bouquet est important, plus les investisseurs sont rares

L'épargne moyenne des Français est de l'ordre de 20 000 (source INSEE), il faut comprendre  que plus le bouquet est important plus les investisseurs sont rares. Et même dans les zones recherchées, il est complexe de demander à un investisseur de bloquer un capital important pendant des années.

La définition du montant du capital initial doit être judicieuse, car espérer un bouquet élevé, c'est être sur d'un délai de vente long. Il vaut mieux un bouquet faible ou inexistant et ainsi percevoir une rente viagère plus rapidement.

 


Pourquoi vouloir un bouquet ?

 

Si pour le vendeur l'un des  objectifs de la vente en viager est de réapprovisionner ses comptes en banques, le meilleur calcul n'est pas de vouloir un "bouquet". La stratégie optimale est de favoriser la rente viagère et de retrouver ainsi une capacité d'épargne.

En effet le Livret A a perdu de sa superbe. Tant que l’inflation restait faible, comme cela a été le cas ces dernières années, les Français s’accommodaient de son taux de rémunération historiquement bas, ramené à 0,75 % en 2015. Mais l’indice des prix est reparti à la hausse, au plus haut depuis six ans.

De quoi faire plonger en territoire négatif le rendement réel du placement phare de l’épargne populaire, sans perspective d’amélioration.

Le bouquet doit donc répondre à un besoin réel, immédiat ou bien en considération d’impératifs légaux, telle que la mainlevée d’une hypothèque portant sur le bien vendu rendue nécessaire au transfert de propriété.

 

En résumé :

  • Contrairement aux idées reçues, Le bouquet n'est pas obligatoire
  • Plus le bouquet est élevé, plus les investisseurs sont rares
  • La meilleure stratégie est de privilégier la rente viagère

CAPIFINE® Le viager avec transmission de capital

CAPIFINE®  - Le viager avec transmission de capital 

Viager Consulting Group a élaboré CAPIFINE®, un contrat exclusif qui a été soumis à l’approbation du CRIDON (Centre de recherches, d'information et de documentation notariales).

L'objectif de ce contrat exclusives est d'offrir la possibilité d’améliorer son quotidien par le contrat viager tout en préservant ses héritiers par la transmission d’un capital qui aura lieu à la fin de l'opération. Ce capital CAPIFINE® est revalorisé par son indexation sur l'indice INSEE du coût à la construction, ce qui assure à vos héritiers une protection face aux fluctuations monétaires et de faire face à l'inflation.

Les garanties - le rôle du Notaire

Une opération de vente en viager avec règlement d’un capital à terme par « CAPIFINE » se doit d’apporter au vendeur une sécurité juridique maximale.

Ce haut niveau de sécurité est d’autant plus nécessaire que le règlement du solde du prix de vente interviendra non pas au profit du vendeur mais au profit des héritiers ou ayants-droits de celui-ci.

C’est pourquoi à la garantie du paiement à terme de ce capital mise à la charge de l’acquéreur, l’immeuble vendu en viager est affecté d’une inscription de privilège au profit du vendeur mais également d’une action résolutoire.

Ces inscriptions spécifiques au règlement par « CAPIFINE » viennent s’additionner à celles prises pour garantir le règlement de la rente viagère. Les modalités de paiement à terme du « CAPIFINE » sont établis ab initio dans l’acte de vente en viager.

 

Il consiste en la signature d’un acte authentique notarié contenant quittance du solde du prix de vente. Le défaut de règlement du « CAPIFINE » pouvant entraîner, de part la mise en oeuvre des inscriptions précitées, l’impossibilité pour l’acquéreur de revendre l’immeuble acquis, et même dans une hypothèse extrême la résolution de la vente, l’immeuble revenant dans le patrimoine de la succession du vendeur.

La volonté du vendeur de transmettre un capital à terme à ses héritiers ou ayants droits étant ainsi obligatoirement respectés.

D’un point de vue fiscal, le capital versé au titre du « CAPIFINE® » intégrera le patrimoine de la succession du vendeur.

Le règlement de ce capital ne sera soumis à aucune fiscalité car celui-ci est constitutif du paiement d’une partie du prix de l’immeuble vendu en viager.

Il pourra néanmoins être taxé au titre des droits de succession si le patrimoine global laissé par le vendeur y est assujetti.

Le notaire joue ainsi un rôle majeur dans cette transaction immobilière innovante. Il assure la sécurité globale de l’opération de vente, de la conclusion de celle-ci au règlement définitif du solde du prix de vente par « CAPIFINE ».

Le contrat « CAPIFINE » a été rédigé par l’Office notariale de Maîtres HOUSSAIS et LEBLANC-PAPOUIN et sous l’accréditation du CRIDON ( Centre de recherches, d'information et de documentation notariales ).

En résumé CAPIFINE® est la solution pour :

 

  •  Transmettre un capital à ses héritiers
  • Augmenter vos revenus à la retraite
  • Anticiper et simplifier sa succession
  • Protéger ses héritiers
Les textes Code Civil
Article 1968
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d'argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble.

Article 1969
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. Elle doit être alors revêtue des formes requises par la loi.

Article 1970
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

Dans le cas de l'article précédent, la rente viagère est réductible si elle excède ce dont il est permis de disposer ; elle est nulle si elle est au profit d'une personne incapable de recevoir.

Article 1971
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d'un tiers, qui n'a aucun droit d'en jouir.

Article 1972
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.

Article 1973
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 29 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

Elle peut être constituée au profit d'un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne.

Dans ce dernier cas, quoiqu'elle ait les caractères d'une libéralité, elle n'est point assujettie aux formes requises pour les donations ; sauf les cas de réduction et de nullité énoncés dans l'article 1970.

Lorsque, constituée par des époux ou l'un d'eux, la rente est stipulée réversible au profit du conjoint survivant, la clause de réversibilité peut avoir les caractères d'une libéralité ou ceux d'un acte à titre onéreux. Dans ce dernier cas, la récompense ou l'indemnité due par le bénéficiaire de la réversion à la communauté ou à la succession du prédécédé est égale à la valeur de la réversion de la rente. Sauf volonté contraire des époux, la réversion est présumée avoir été consentie à titre gratuit.

Article 1974
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet.

Article 1975
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.

Article 1976
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer.

Article 1977
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution.

Article 1978
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages.

Article 1979
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente.

Article 1980
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

La rente viagère n'est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu'il a vécu.

Néanmoins, s'il a été convenu qu'elle serait payée d'avance, le terme qui a dû être payé est acquis du jour où le paiement a dû en être fait.

Article 1981
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

La rente viagère ne peut être stipulée insaisissable que lorsqu'elle a été constituée à titre gratuit.

Article 1983
Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804

Le propriétaire d'une rente viagère n'en peut demander les arrérages qu'en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée.

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