Définitions relatives au viager
Le viager est un mode de vente immobilière : le vendeur – habituellement âgé – vend son bien à un investisseur. En échange, le vendeur reçoit une rente jusqu’à son décès. Naturellement, le viager est un système relativement complexe, et d’autres concepts sont à connaître.
Le bouquet est un capital que l’investisseur verse au vendeur dès la signature du contrat. Cette somme est souvent comprise entre 20 et 30 % de la valeur estimée du bien. Le bouquet constitue un usage et non une obligation : le vendeur a le choix de le demander ou non. Dans les faits, la majorité des ventes en viager impliquent le paiement d’un bouquet.
Le viager occupé est le type de viager le plus classique. Tout en bénéficiant d’une rente à vie et/ou d’un bouquet, le vendeur peut continuer à habiter dans son logement. L’investisseur obtiendra les pleins droits sur la propriété seulement après le décès de la personne, sauf en cas de libération anticipée.
Le viager libre, plus rare, implique pour le vendeur de quitter sa propriété. Dès la signature du contrat, l’investisseur obtient le droit d’occuper ou de louer le logement comme bon lui semble. En échange, le vendeur reçoit une rente plus conséquente que dans le cas d’un viager occupé.
Lors d’un viager occupé, le vendeur est en droit de quitter son logement à tout moment, sans demander l’accord de l’investisseur. Le viager sera alors transformé en viager libre, et l’acquéreur pourra occuper ou louer le bien. Cela impliquera toutefois une revalorisation de la rente.
Le viager sans rente constitue un type de vente très spécifique. Son fonctionnement est simple : l’investisseur paie un bouquet plus élevé que pour un viager classique, mais il n’aura aucune mensualité à verser au vendeur. Bien évidemment, ce type de contrat ne fonctionne que pour les viagers occupés.
Lexique de la rente viagère
Versée à vie, la rente constitue l’élément central de la vente en viager. Là encore, il est important de bien comprendre les termes liés à ces mensualités.
Vocabulaire du contrat de viager
La vente en viager fait l’objet d’un contrat particulier, puisqu’il repose sur le concept d’aléa. En effet, contrairement à une transaction immobilière classique, le prix final du bien n’est pas connu au moment de la vente.
D’une manière générale, une clause résolutoire est une clause qui implique la résiliation d’un contrat si l’une des parties manque à ses obligations. Dans le cadre d’un viager, l’une des clauses résolutoires les plus utilisées concerne le versement des rentes : si l’investisseur cesse de payer les mensualités, le contrat prend fin et le crédirentier retrouve tous les droits sur son bien. Il n’a donc pas à rembourser les rentes précédemment versées.
La nue-propriété représente la seule possession du bien. Dans le cadre d’un viager, la nue-propriété appartient toujours à l’acquéreur.
L’usufruit représente le droit d’habiter (usus) et de louer (fructus) le bien. S’il s’agit d’un viager occupé, l’usufruit peut être accordé au vendeur. Ceci dit, dans le cadre d’un viager libre, l’usufruit appartient à l’acquéreur. Ce dernier bénéficie donc de la pleine propriété.
Le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) peut, dans le cadre d’un viager occupé, être accordé à la place de l’usufruit. Il permet au vendeur de continuer à habiter le bien, mais pas de le louer.
Comme toute transaction immobilière, la vente en viager nécessite de passer devant le notaire pour le contrat définitif. Ayant force probante et exécutoire, l’acte authentique du viager permettra de garantir la validité de la transaction.
